Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh đang đối mặt với áp lực kép khi chi phí vốn gia tăng, trong khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Diễn biến này không chỉ ảnh hưởng đến sức mua mà còn đặt ra bài toán về cơ cấu sản phẩm, nhất là khả năng bổ sung nguồn cung phù hợp hơn với khả năng tài chính của người mua nhà.

Dữ liệu của Savills cho thấy thị trường quý II/2026, nguồn cung căn hộ mới đạt 1.800 căn, nâng tổng nguồn cung mới trong nửa đầu năm lên 3.700 căn từ 7 dự án. Tuy nhiên, các đợt mở bán mới chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và B, với giá bán trên 90 triệu đồng/m² thông thủy; trong đó, 80% có giá trên 120 triệu đồng/m².

Nguồn cung tăng nhưng tập trung ở các sản phẩm có giá cao khiến khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả của người mua tiếp tục là vấn đề đáng chú ý. Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà trung bình đến quý II/2026 ở mức khoảng 13%, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Tính đến quý III, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 25%, trong khi tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới mở bán đạt khoảng 45%. Lượng giao dịch trong quý vừa qua đạt khoảng 1.400 căn, giảm nhẹ so với quý trước.

Trước sức mua còn yếu, các chủ đầu tư tiếp tục hỗ trợ lãi suất trong 1-2 năm đầu hoặc triển khai các gói vay có lãi suất cố định quanh mức 10%. Tuy nhiên, các chính sách này chưa đủ để giảm tâm lý thận trọng của người mua sử dụng vốn vay.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills TP. Hồ Chí Minh, nhận định mặt bằng lãi suất gia tăng đang tạo áp lực lên toàn thị trường bất động sản, từ chủ đầu tư đến người mua nhà và khách thuê. Các bên đều phải sử dụng vốn vay và chịu chi phí tài chính, khiến việc triển khai dự án cũng như quyết định sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn.

Đối với phân khúc căn hộ thương mại, chi phí vốn tăng khiến chủ đầu tư gặp khó trong tiếp cận tín dụng, thu xếp nguồn vốn và triển khai dự án. Nguồn cung căn hộ dự kiến mở bán trong năm 2026 đã giảm khoảng 30% so với dự báo đưa ra đầu năm. Diễn biến này cho thấy kế hoạch phát triển và đưa sản phẩm ra thị trường đang chịu tác động từ điều kiện tài chính.

Ở phía người mua, lãi suất tăng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng trả nợ đối với các khoản vay kéo dài 10-25 năm. Theo bà Hương, sức mua vì vậy chịu nhiều sức ép, dù một số dự án, trong đó có dự án do chủ đầu tư nước ngoài phát triển, vẫn ghi nhận lượng bán tốt. Những dự án đạt kết quả tích cực chưa đại diện cho toàn thị trường.

Trong khi giá bán tại từng dự án khó giảm, mặt bằng giá trung bình toàn thị trường có thể mềm hơn nếu cơ cấu nguồn cung thay đổi.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường tính đến quý III đạt 25%. Ảnh: Lê Toàn

Theo bà Hương, đầu tư công vào hạ tầng tiếp tục là một trong những động lực quan trọng của tăng trưởng kinh tế. Việc đẩy mạnh phát triển hạ tầng có thể thúc đẩy hình thành các khu đô thị mới tại TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt ở khu vực vùng ven. Nhiều chủ đầu tư đã sở hữu quỹ đất tại các khu vực ngoại ô TP. Hồ Chí Minh, tạo điều kiện để phát triển thêm nguồn cung căn hộ bình dân, trong đó có khả năng xuất hiện trở lại của phân khúc hạng C.

Nếu nguồn cung phổ thông gia tăng, tỷ trọng căn hộ có mức giá thấp hơn trong tổng nguồn cung có thể được cải thiện. Khi đó, giá trung bình toàn thị trường có khả năng mềm hơn, dù giá bán tại từng dự án không nhất thiết giảm. Đây là hai diễn biến khác nhau: một bên phản ánh giá của sản phẩm cụ thể, bên còn lại chịu ảnh hưởng từ cơ cấu các phân khúc được đưa ra thị trường.

Về triển vọng, trong nửa cuối năm 2026, khoảng 10.000 căn hộ mới dự kiến được mở bán, chủ yếu nhờ các khu đô thị quy mô lớn của chủ đầu tư uy tín, chính sách bán hàng cạnh tranh và tiến độ nâng cấp hạ tầng. Đến năm 2029, nguồn cung tương lai lũy kế dự kiến đạt khoảng 70.000 căn.

Tuy nhiên, khả năng cải thiện nguồn cung không đồng nghĩa sức mua sẽ phục hồi tương ứng. Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà còn cao, hiệu quả bán hàng vẫn phụ thuộc vào uy tín chủ đầu tư, chất lượng và vị trí dự án, cùng các chính sách hỗ trợ tài chính. Về dài hạn, việc bổ sung nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả sẽ là một yếu tố quan trọng đối với khả năng tiếp cận nhà ở của người mua./.