Sự phát triển của AI và trung tâm dữ liệu đang làm thay đổi các yếu tố quyết định sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam. Nếu trước đây, quỹ đất và chi phí thuê là những tiêu chí quan trọng, thì nay, khả năng bảo đảm điện năng, kết nối hạ tầng và mở rộng hoạt động ngày càng có ý nghĩa quyết định.
Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia cho biết, nhà đầu tư công nghệ không chỉ tìm kiếm mặt bằng mà cần một hệ sinh thái đáp ứng yêu cầu vận hành, gồm nguồn nhân lực phù hợp, điện ổn định, hạ tầng kết nối và khả năng mở rộng. Vì vậy, lợi thế về chi phí đầu tư, lực lượng lao động trẻ và vị trí chiến lược trong ASEAN chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi Việt Nam có thể bảo đảm dự án vận hành đúng tiến độ và ổn định lâu dài.
Điện năng là một trong những điều kiện có tính quyết định. Trong bối cảnh nhu cầu điện từ trung tâm dữ liệu, AI và sản xuất bán dẫn gia tăng, thách thức không chỉ nằm ở tổng công suất phát điện mà còn ở khả năng cung cấp đủ điện tại đúng địa điểm, đúng thời điểm và đáp ứng nhu cầu mở rộng.
 |
| Khu công nghiệp (KCN) Long Hậu định hướng là khu công nghiệp xanh. Ảnh: Lê Toàn |
Theo phân tích của Avison Young, một dự án bán dẫn có thể cần lượng điện tương đương hoặc gần bằng cả một khu công nghiệp dù diện tích sử dụng nhỏ hơn đáng kể. Do đó, chủ đầu tư khu công nghiệp cần phối hợp sớm với Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN) và chính quyền địa phương để xác định nhu cầu công suất, tiến độ đấu nối và phương án cấp điện theo từng giai đoạn.
Với trung tâm dữ liệu, nguồn điện ổn định và hệ thống dự phòng là yêu cầu đặc biệt quan trọng để duy trì hoạt động liên tục. Bên cạnh đó, kết nối cáp quang, hệ thống làm mát và các tiện ích thiết yếu cũng phải đáp ứng yêu cầu vận hành của từng dự án.
Một ví dụ về quy mô đầu tư đang hình thành là dự án trung tâm dữ liệu StarMason tại Khu Công nghệ cao TP. Hồ Chí Minh. Theo công bố của Sembcorp tháng 3/2026, dự án được chấp thuận đầu tư, dự kiến phát triển trên diện tích khoảng 4,5 ha theo từng giai đoạn, với công suất tính toán có thể đạt 90 MW. Đây là công suất dự kiến, không đồng nghĩa với công suất đã vận hành hoặc đã được bảo đảm phân bổ điện. Dự án cho thấy yêu cầu chuẩn bị hạ tầng lớn để đáp ứng nhu cầu tính toán của AI và trung tâm dữ liệu.
Bên cạnh hạ tầng kỹ thuật, chính sách năng lượng và tiến độ triển khai cũng ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư. Cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA) tạo thêm phương thức tiếp cận nguồn điện tái tạo cho các doanh nghiệp đủ điều kiện. Tuy nhiên, nguồn điện tái tạo cần được xem xét đồng thời với tính ổn định, phương án đấu nối và yêu cầu vận hành thực tế. Thủ tục đầu tư minh bạch, thời gian xử lý rõ ràng và cơ chế phối hợp hiệu quả giữa các cơ quan cũng góp phần hạn chế chậm trễ, phát sinh chi phí cho những dự án có vốn đầu tư lớn.
Ông John Campbell - Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam cho rằng, nhu cầu bất động sản công nghiệp đang phân hóa theo đặc thù từng ngành. Trung tâm dữ liệu ưu tiên nguồn điện ổn định, kết nối số và hệ thống làm mát; trong khi các ngành sản xuất công nghệ cao còn cần không gian sản xuất, lao động phù hợp, mạng lưới nhà cung cấp và logistics. Vì vậy, các khu công nghiệp cần xác định rõ nhóm khách thuê mục tiêu và phát triển hạ tầng tương ứng, thay vì chỉ tập trung mở rộng quỹ đất.
Theo ông David Jackson, mục tiêu dài hạn không chỉ là thu hút bao nhiêu tỷ USD vào AI, trung tâm dữ liệu và công nghệ cao, mà còn là phát triển nguồn nhân lực, hoạt động nghiên cứu và phát triển (R&D), hệ sinh thái nhà cung cấp và năng lực công nghệ trong nước.
Điều này đòi hỏi đánh giá chất lượng đầu tư bên cạnh quy mô đầu tư. Một dự án có thể góp phần mở rộng hạ tầng và tăng vốn đăng ký, nhưng tác động lâu dài còn phụ thuộc vào mức độ liên kết với nền kinh tế trong nước. Khả năng sử dụng nhà cung cấp nội địa, đào tạo lao động có kỹ năng, phát triển hoạt động nghiên cứu và tạo cơ hội để doanh nghiệp Việt Nam tham gia chuỗi cung ứng là những yếu tố cần được quan tâm.
 |
| Các KCN phải đảm bảo xu hướng nguồn cung điện ổn định, tích hợp năng lượng tái tạo để thu hút dòng vốn. Ảnh: Lê Toàn |
Ở góc độ bất động sản công nghiệp, ông John Campbell cho biết, giá trị của địa điểm đầu tư ngày càng gắn với khả năng giảm thiểu rủi ro triển khai và bảo đảm vận hành. Nhà đầu tư không chỉ xem xét giá mua hoặc giá thuê đất, mà còn đánh giá tổng chi phí đầu tư, thời gian hoàn thiện hạ tầng, khả năng đấu nối điện, kết nối số và triển vọng mở rộng. Một khu đất có giá thấp hơn chưa chắc mang lại hiệu quả cao hơn nếu việc nâng cấp tiện ích hoặc hoàn thiện thủ tục kéo dài tiến độ dự án.
Theo ông Campbell, nhu cầu của từng nhóm khách thuê cũng đặt ra những yêu cầu khác nhau đối với hạ tầng khu công nghiệp. Do đó, chủ đầu tư cần xác định rõ nhóm khách hàng mục tiêu, chuẩn bị các tiện ích phù hợp và có lộ trình triển khai khả thi. Những địa điểm có thể chứng minh năng lực cung cấp hạ tầng đúng tiến độ và duy trì chất lượng vận hành sẽ có lợi thế trong việc thu hút các dự án công nghệ cao. Tuy nhiên, tác động đến giá thuê và giá trị bất động sản vẫn phụ thuộc vào nhu cầu thực tế, chi phí đầu tư hạ tầng và khả năng triển khai của từng dự án.
Về dài hạn, Việt Nam cần chuyển từ lợi thế về chi phí, vị trí và quỹ đất sang năng lực bảo đảm dự án vận hành ổn định, đồng thời tạo điều kiện để các tập đoàn quốc tế mở rộng hoạt động nghiên cứu, phát triển sản phẩm, đào tạo nhân lực và xây dựng chuỗi cung ứng tại Việt Nam. Đây là cơ sở để doanh nghiệp trong nước từng bước tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị công nghệ./.
