Theo CBRE Việt Nam, nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại TP. Hồ Chí Minh những năm gần đây chủ yếu tập trung ở khu vực vùng ven, nơi có quỹ đất phát triển lớn, hạ tầng ngày càng hoàn thiện và sự hiện diện của các dự án đô thị quy mô lớn.

Tuy nhiên, trong quý III/2026, thị trường chỉ ghi nhận 30 sản phẩm mở bán mới, thuộc giai đoạn tiếp theo của một dự án khu đô thị đã hoàn thiện và đi vào vận hành. Lượng hàng mới hạn chế phản ánh tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư khi thị trường còn nhiều hàng tồn kho, đặc biệt tại các đại đô thị ở TP. Hồ Chí Minh và những địa phương lân cận như Đồng Nai, Tây Ninh.

Cùng với tốc độ hấp thụ suy giảm, nhiều dự án quy mô vừa và nhỏ đã lùi kế hoạch mở bán để theo dõi diễn biến thị trường. Điều này khiến nguồn cung mới chưa có nhiều cải thiện, dù nhu cầu và khả năng chi trả của người mua vẫn là những yếu tố chi phối quyết định triển khai dự án.

Về giá bán, phân khúc bất động sản gắn liền với đất tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận diễn biến giảm ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá sơ cấp bình quân trong quý III/2026 đạt 214 triệu đồng/m² đất, giảm 0,6% so với quý trước và giảm 29% so với cùng kỳ năm 2025.

Thị trường bất động sản còn nhiều hàng tồn kho, đặc biệt tại các đại đô thị ở TP. Hồ Chí Minh và những địa phương lân cận như Đồng Nai, Tây Ninh. Ảnh: Nguyễn Lạc

Theo CBRE, mức giảm mạnh theo năm chủ yếu xuất phát từ việc một dự án đại đô thị bắt đầu mở bán từ quý II/2026 với mặt bằng giá thấp hơn khoảng 40% so với mức bình quân toàn thị trường. Do đó, mức giảm này phần lớn phản ánh sự thay đổi cơ cấu nguồn hàng, thay vì cho thấy giá bán đồng loạt giảm sâu tại các dự án.

Trong bối cảnh lãi suất cao và nguồn cung còn dồi dào, các chủ đầu tư đang tăng cường chính sách bán hàng nhằm cải thiện thanh khoản. Những biện pháp được áp dụng gồm ưu đãi giá, hỗ trợ tài chính, đẩy mạnh tiếp thị và kéo dài tiến độ thanh toán để giảm áp lực dòng tiền ban đầu cho người mua.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán bình quân đạt khoảng 159 triệu đồng/m² đất, giảm 6% so với quý trước và giảm 4% so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này cho thấy thị trường chuyển nhượng cũng chịu sức ép khi người mua thận trọng hơn, trong khi dòng tiền đầu tư suy giảm.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 51%. Sức cầu chủ yếu đến từ các sản phẩm thuộc phân khúc tầm trung, dù tổng giá bán mỗi sản phẩm tương đương với căn hộ cao cấp. Điều này cho thấy mức giá và khả năng chi trả tiếp tục là những yếu tố quan trọng đối với quyết định mua bất động sản gắn liền với đất.

Dự báo trong những tháng cuối năm 2026 và năm 2027, nguồn cung mới có thể tiếp tục giảm hoặc lùi thời điểm mở bán khi các chủ đầu tư duy trì chiến lược thận trọng trước những biến động của thị trường. Nguồn hàng tương lai nhiều khả năng vẫn tập trung tại các dự án đại đô thị, với cơ cấu sản phẩm và chính sách giá được điều chỉnh linh hoạt hơn theo nhu cầu thực tế.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định thị trường nhà ở bán vẫn chịu áp lực từ lãi suất cao, thanh khoản thấp và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư, dù được hỗ trợ bởi các dự án hạ tầng trọng điểm và triển vọng kết nối vùng ngày càng cải thiện.

Theo bà Dung, nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, thúc đẩy các chủ đầu tư điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, diện tích và chính sách bán hàng phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán hợp lý và được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng được kỳ vọng có lợi thế cạnh tranh trong giai đoạn tới./.