Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét hơn khi chi phí vốn duy trì ở mức cao, sức mua yếu và người mua ngày càng thận trọng với các quyết định tài chính. Trong bối cảnh đó, bài toán của doanh nghiệp không chỉ là bán được hàng, mà còn phải bảo đảm dòng tiền đủ duy trì hoạt động, triển khai dự án và thực hiện các nghĩa vụ tài chính.
Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý III và 9 tháng năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), nguồn cung bất động sản nhà ở mới trong quý III đạt khoảng 12.357 sản phẩm, giảm 54% so với cùng kỳ năm trước. Tổng lượng hấp thụ ước đạt 6.368 sản phẩm, giảm 36%. Tính chung 9 tháng, tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 114.857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ, cho thấy nguồn hàng trên thị trường tiếp tục gia tăng, nhưng khả năng tiêu thụ chưa theo kịp.
 |
| Dự án Empire City (TP. Hồ Chí Minh) Ảnh: Lê Toàn |
Ông Nguyễn Hữu Nhơn - Chuyên gia nghiên cứu thị trường của DXS-FERI cho biết, giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án mới đáp ứng nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn tiếp tục hạn chế. Trong quý III/2026, giá bán sơ cấp có xu hướng điều chỉnh giảm so với quý trước ở hầu hết loại hình và vùng thị trường. Trên thị trường thứ cấp, giá giảm mạnh hơn tại một số bất động sản chịu sức ép lớn từ chi phí lãi vay.
Một yếu tố khác khiến thị trường khó phục hồi nhanh là chi phí vay mua nhà, khi lãi suất vay bất động sản cố định trong 12 tháng đầu phổ biến ở mức 8,5 - 11,5%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi lên khoảng 13 - 15%/năm.
“Với doanh nghiệp địa ốc, sức ép này tạo ra bài toán dòng tiền ở nhiều khâu. Khi tiến độ bán hàng chậm lại, tiền thu từ khách hàng có thể không đạt kỳ vọng, trong khi chi phí triển khai dự án và các nghĩa vụ thanh toán vẫn tiếp tục phát sinh. Doanh nghiệp vì thế phải cân đối chặt chẽ hơn giữa tiến độ đầu tư, kế hoạch bán hàng và khả năng đáp ứng các cam kết tài chính” - ông Nhơn chia sẻ.
Ghi nhận thực tế từ thị trường cho thấy, các chủ đầu tư đang thay đổi cách tiếp cận khách hàng. Nhiều doanh nghiệp điều chỉnh chính sách thanh toán, giảm số tiền phải trả ban đầu, kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc ân hạn nợ gốc 2 - 5 năm. Một số dự án áp dụng phương thức thanh toán khoảng 6 - 8 triệu đồng mỗi tháng hoặc 1% giá trị sản phẩm mỗi tháng nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua. Tuy vậy, thanh khoản vẫn là “ẩn số”.
Trong bối cảnh dòng tiền kinh doanh chưa phục hồi đồng đều, các doanh nghiệp có xu hướng rà soát, tái cơ cấu danh mục tài sản, tìm kiếm cơ hội hợp tác phát triển và chuyển nhượng những dự án phù hợp với chiến lược dài hạn. Theo đó, hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) tiếp tục sôi động.
Trong quý III/2026, thị trường ghi nhận một số thương vụ M&A đáng chú ý như Amata Township Long Thành với giá trị giao dịch 492,24 tỷ đồng; Empire City, Thủ Thiêm (khoảng 7.000 tỷ đồng); EverRich 2/River City (khoảng 5.230 tỷ đồng); Phú Định Riverside (khoảng 245 tỷ đồng).
| “Khi thị trường vẫn đặt ra yêu cầu cao về thanh khoản và khả năng hấp thụ sản phẩm, việc huy động được vốn mới chỉ là bước đầu. Khả năng chuyển hóa nguồn vốn thành dòng tiền thực tế sẽ quyết định dư địa phục hồi và triển khai dự án của mỗi doanh nghiệp”. Bà Trịnh Thị Kim Liên - Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh Tiếp thị Dat Xanh Services |
Riêng trong tháng 7 và tháng 8/2026, tổng giá trị các thương vụ M&A được thống kê đạt hơn 22.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm khoảng 58%, tương đương khoảng 13.000 tỷ đồng. Dù vậy, hiệu quả của phương án này phụ thuộc vào khả năng hoàn tất giao dịch và việc phân bổ nguồn tiền thu được.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư đẩy mạnh hoạt động phát hành trái phiếu. Báo cáo triển vọng nửa cuối năm 2026 ngành bất động sản nhà ở của VIS Rating cho thấy, có 28 doanh nghiệp bất động sản nhà ở đã phát hành 61 lô trái phiếu với 149.455 tỷ đồng sau 9 tháng. Giá trị phát hành tăng 126% so với cùng kỳ. Các đợt phát hành quy mô lớn tập trung ở một số doanh nghiệp như Vinhomes (31.000 tỷ đồng), Hưng Long (14.000 tỷ đồng) và Hưng Phát Invest Hà Nội (9.300 tỷ đồng).
Riêng với Novaland, nhu cầu vốn hiện gắn chặt với quá trình tái cơ cấu các nghĩa vụ tài chính và khôi phục hoạt động kinh doanh. Theo phương án được doanh nghiệp công bố, Novaland chào bán hơn 800 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, dự kiến thu về khoảng 8.007 tỷ đồng. Toàn bộ số tiền được định hướng sử dụng để thanh toán các khoản nợ, nghĩa vụ tài chính và khoản phải trả quá hạn của công ty cùng một số công ty con. Đây là phương án huy động vốn trực tiếp phục vụ tái cơ cấu, thay vì chỉ bổ sung nguồn lực cho dự án mới.
Trong khi đó, Phát Đạt định hướng huy động vốn để bổ sung vốn lưu động và phục vụ kế hoạch phát triển dự án, trong đó có việc nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại các doanh nghiệp dự án.
Theo phương án được công bố, Phát Đạt dự kiến chào bán gần 199,6 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, qua đó có thể thu về gần 1.996,6 tỷ đồng nếu hoàn tất. Nguồn vốn dự kiến được sử dụng cho vốn lưu động và mua cổ phần, phần vốn góp tại các dự án bất động sản.
Bà Trịnh Thị Kim Liên - Phó Tổng Giám đốc kinh doanh tiếp thị Dat Xanh Services chia sẻ, doanh nghiệp bất động sản đang tìm nhiều cách để bổ sung nguồn lực tài chính trong bối cảnh dòng tiền chưa phục hồi đồng đều. Song, hiệu quả không chỉ nằm ở số tiền thu về, mà còn ở khả năng sử dụng vốn đúng mục đích, cải thiện dòng tiền và tạo nguồn thu bền vững.
